Budować czy wynajmować? Strategiczne aspekty decyzji.

Pandemia COVID-19 i następujące po niej dynamiczne wydarzenia geopolityczne, kryzys energetyczny czy fala inflacji ostatnich lat katalizują gwałtowne zmiany w obszarze łańcucha dostaw.
Od marca 2020 r. do listopada 2022 r. ceny konsumpcyjne wzrosły o prawie 16% w Stanach Zjednoczonych, 15% w strefie euro i Wielkiej Brytanii, 16% w Indiach i 21% w Brazylii (McKinsey).
Duża część tej inflacji jest wynikiem zaburzenia łańcuchów dostaw i gwałtownego ograniczenia podaży niektórych towarów.

Wydarzenia ostatnich lat pokazały, jak ważna jest odporność logistyki przepływów materiałów i towarów. W obliczu zagrożeń, szukając nowej równowagi, chcemy się jeszcze raz zastanowić nad tym, czy wynajem magazynu jest strategicznie lepszym wyborem niż jego budowa lub zakup w zakresie własnej działalności przedsiębiorstwa.
Dylemat „wynajmować czy budować” możemy rozważać w perspektywie zwiększenia odporności organizacji na zmienność rynku lub w perspektywie zarządzania finansami firmy.

Zwiększenie odporności na niepewność rynku

Bezpieczeństwo biznesu i odporność to kluczowe zagadnienia w obliczu niepewności. Czy ograniczona podaż powierzchni magazynowych w realiach naszego rynku może stanowić zagrożenie? Otóż w Polsce podaż powierzchni magazynowych w 2023 r. nadal odnotowała wzrosty na poziomie tych sprzed pandemii, przy jednoczesnym ustabilizowaniu się stawek najmu. To jednak perspektywa w skali makro. Jeżeli z jakiegoś powodu nasz magazyn ma być zlokalizowany poza kilkoma najważniejszymi ośrodkami miejskimi, to wówczas rzeczywiście możemy napotkać na ograniczenia w podaży. Profesjonalni deweloperzy nie palą się dziś do inwestycji, które nie gwarantuj płynności i mogą długo czekać na najemcę.

Zwinność, elastyczność, szybkość dostosowania

Wynajem magazynu jest oczywistą opcją dla firm, które rozwijają się lub wchodzą na nowy rynek. Jeżeli nie mamy długiej historii naszego biznesu, będzie trudno o solidną prognozę zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe w przyszłości. Opcja inwestowania we własny magazyn może być rozważana wtedy, kiedy z dużym prawdopodobieństwem
jesteśmy w stanie prognozować zapotrzebowanie na zapasy na przestrzeni 5–10 lat. Strategia „asset-light”, czyli uwalniania się od kosztów stałych w kierunku przewagi kosztów zmiennych powinna w wielu przypadkach, szczególnie w obszarze logistyki, tworzyć bazę pod zwiększoną zwinność i odporność przedsiębiorstwa na zmiany w otoczeniu.
Badanie Ernst & Young LLP przeprowadzone na amerykańskich spółkach publicznych z listy Fortune 500 w kilku sektorach pokazuje, że podmioty nie posiadające dużych aktywów (asset-light) osiągnęły większy i łączny zwrot dla akcjonariuszy w porównaniu z ich odpowiednikami „asset-heavy”.

Specyficzne wymagania konstrukcyjne czy dostosowania techniczne budynku

Im bardziej standardowy, uniwersalny proces logistyczny tym łatwiej o najem właściwej powierzchni magazynowej.

Zastosowanie nietypowych, specyficznych dla naszego biznesu rozwiązań będzie powodowało konieczność budowy magazynu na potrzeby naszej firmy (BTS). Profesjonalni deweloperzy mają taką ofertę i realizują obiekty dostosowane do wąsko zdefiniowanych wymagań, ale opłacone jest to długim okresem na jaki zawierana jest umowa najmu (powyżej 10 lat) a także wysoką stawką czynszu. Wszystkie inwestycje techniczne w budynek będą bowiem amortyzowane w stawce czynszu. Nadal jednak będzie to zazwyczaj opcja oferująca większą elastyczność w stosunku do inwestycji lewarowanej kredytem na 25-30 lat.

Perspektywa inwestycyjna i strategii finansowej firmy

Rynek nieruchomości to rynek inwestycyjny. Budowa magazynu wymaga nakładów finansowych. Musimy zatem ocenić koszt kapitału zaangażowanego w inwestycję. Jakie jest źródło finansowania?

Cash flow operacyjny i pochodzenie  kapitału

Jeżeli firma może finansować budowę lub zakup magazynu ze środków własnych, z wypracowanych zysków, to powinna rozpatrywać atrakcyjność inwestycji w porównaniu z innymi sposobami inwestowania. Informacja o stopie zwrotu z inwestycji odpowie nam na pytanie, czy projekt jest racjonalny w porównaniu do np. zakupu obligacji lub inwestycji w innowacje lub ekspansję firmy. Na rynku znane są przykłady firm które przeznaczają własne środki na inwestycje w nieruchomości na użytek wewnętrznych procesów.

Jeżeli inwestycja ma być lewarowana pożyczonym pieniądzem, wtedy koszt kapitału w czasie z uwzględnieniem wartości inflacji będzie istotnym elementem kalkulacji. W dzisiejszej rzeczywistości rynkowej pieniądz jest relatywnie drogi a pozyskanie go wiąże się także ze spełnieniem wielu wymagań dotyczących kondycji finansowej firmy oraz zabezpieczeń, które trzeba udzielić kredytodawcy. Podstawowym wskaźnikiem oceniającym ryzyko inwestycji będzie DSCR – Debt Service Coverage Ratio – czyli wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia. Mierzy on dostępny przepływ środków pieniężnych firmy na spłatę bieżących zobowiązań dłużnych. Trzeba pamiętać, że obsługa długu może znacząco obniżyć płynność operacyjną. Umowa kredytowa będzie wiązać firmę zapewne na 20-30 lat w porównaniu z umową leasingu na okres zazwyczaj 5-10 lat.

Budujemy kapitał własny firmy

Prognoza kosztów projektu deweloperskiego powinna być zderzona ze stroną przychodową. Jeżeli rozpatrujemy budowę magazynu na użytek własny, to uznajemy za przychód zaoszczędzone na wynajmie środki. Musimy zatem ocenić czas po jakim wydatki zrównają się z przychodami. Będzie to perspektywa zazwyczaj powyżej 10 lat. Jednak zaletą tego modelu jest to, że środki trwałe tworzą wartość bilansową firmy, w przeciwieństwie do leasingu, gdzie wydane środki nie kumulują się w postaci kapitałów własnych.

Obiekt magazynowy, będziemy mogli wynająć lub sprzedać w przyszłości, pod warunkiem, że podjęliśmy właściwe decyzje przy jego budowie lub nabyciu. Trzeba pamiętać, że projektując magazyn, musimy to zrobić tak, by spełniał on wymagania i standardy obowiązujące na rynku, zarówno dotyczące technicznych wymagań budynku ale także te środowiskowe. Nieznajomość tych kryteriów może doprowadzić do tego, że obiekt nie znajdzie w przyszłości nabywcy. Dotyczy to także certyfikacji budynku np. BREEAM.

Wiedza i kompetencje

Zakup a na pewno budowa magazynu wymaga wiedzy i kompetencji w obszarze inwestycji w nieruchomości. Zaczynamy od budżetu inwestycji. Właściwe zbudowanie modelu finansowego wymaga specjalistycznej wiedzy. Musimy właściwe ocenić wszystkie pozycje kosztowe. Zazwyczaj niedoświadczeni inwestorzy popełniają błąd niedoszacowania kosztów „miękkich”: np. przygotowania inwestycji i uzyskania wymaganych pozwoleń i decyzji administracyjnych, wsparcia prawnego i  zarządzania projektem, kosztów finansowych).

Podejmując wyzwanie projektu inwestycyjnego musimy zastanowić się, czy firma dysponuje zasobami wiedzy i kompetencji (kapitałem ludzkim), który umożliwi właściwe przeprowadzenie procesu. Zaangażowania i czasu zespołów ludzkich często nie bierze się pod uwagę.  Błędy, niedoszacowania czy nieplanowane przeszkody pojawiają się na każdej budowie i zakłada się na nie rezerwę budżetową,  ale niedoświadczonemu inwestorowi koszty mogą wymknąć się spod kontroli.

Utrzymanie techniczne budynku

Posiadanie własnego obiektu magazynowego wymaga utrzymania go we właściwym stanie technicznym. Firma musi być gotowa na wysiłek operacyjny i organizacyjny, związany z bieżącymi naprawami, remontami, sprzątaniem, odśnieżaniem, konserwacją budynku i urządzeń.  Zarządzanie budynkiem można powierzyć profesjonalnym firmom zewnętrznym bądź budować wewnętrzne zasoby i kompetencje. W obu przypadkach jednak, są to koszty i zaangażowanie zasobów które stanowią element równania.

Podsumowując, duża zmienność rynków, niepewność i szybko zachodzące zmiany w globalnych łańcuchach zaopatrzenia przemawiają za strategią „asset-light”. Najem uwalnia środki operacyjne które można przekierować w obszary strategiczne.

W niektórych przypadkach inwestycja w środki trwałe, w nieruchomości, będzie dobrym pomysłem, ale z reguły tam, gdzie jest to właśnie traktowane jako inwestycja, za którą stoi inżynieria finansowa. Brak wiedzy i doświadczenia może uwikłać przedsiębiorstwo w przedsięwzięcie, które zwiąże zasoby i skieruje uwagę na boczne tory, poza kluczowy obszar kompetencji przedsiębiorstwa.

Bartek TULEJKO
Partner, M4re