Dzielimy ryzyko i odpowiedzialność. Rozmowa z Michałem Białasem, Country Head Accolade w Polsce

O współpracy dewelopera, inwestora i operatora logistycznego oraz rozwoju nowych rynków magazynowych z Michałem Białasem, Country Head Accolade w Polsce, rozmawia Bartek Tulejko, partner zarządzający M4 Real Estate.

Jakie zależności występują między deweloperem, inwestorem a operatorem logistycznym?
W budowę parku logistyczno-przemysłowego zaangażowane są wszystkie trzy strony. Deweloper koordynuje cały proces od budowy po wynajem. Jest odpowiedzialny za wybór lokalizacji, przygotowanie terenu od strony techniczno-prawnej, aby można było realizować budowę obiektu. Działa w ten sposób, aby odpowiedzieć na potrzeby operatora logistycznego, który będzie prowadził w tym miejscu swoje operacje. Umownie posługuję się terminem operator. Mam tu na myśli oczywiście użytkownika obiektu, niezależnie od tego, czy operacje wykonywane są w formule outsourcingu. My jako Accolade w roli inwestora jesteśmy obecni w projekcie praktycznie od jego poczęcia, czyli najczęściej od zakupu gruntu, przyglądamy się całemu procesowi, dbamy o standardy i o to, by nasza polityka inwestycyjna była respektowana podczas budowy, ponieważ jesteśmy właścicielem tego obiektu. Warto dodać, że to właśnie my jako inwestor i właściciel będziemy zarządzać takim parkiem logistycznym w dłuższym horyzoncie czasowym, dbać o jego stan techniczny, a także o jego wyposażenie w rozwiązania ułatwiające prowadzenie operacji naszym partnerom – najemcom. 

Czy sfinansujecie budowę parku magazynowego w każdej lokalizacji geograficznej? 
Przed wyborem lokalizacji prowadzimy analizę rynku powierzchni magazynowych i rynku pracy, taką analizę z pewnością prowadzi także operator logistyczny. Rynek pracy wprost proporcjonalnie wpływa na potencjał rozwoju danego miejsca. Pod uwagę bierzemy również cenę ziemi, dostęp do infrastruktury drogowej i zalety położenia, tak aby projekt był opłacalny. 

Jeśli operator logistyczny ma swoją działkę i na niej chce budować, to czy w tym układzie jest szansa na współpracę z Accolade?
Na pewno jest szansa na współpracę z Accolade, natomiast my nie jesteśmy deweloperem, nie będziemy budować tego obiektu sami. Przeanalizujemy lokalizację pod kątem zgodności z naszą strategią, spotkamy się z potencjalnym deweloperem i, jeżeli pozytywnie ocenimy opłacalność takiej inwestycji, to jesteśmy otwarci na finansowanie takiego projektu. Nie specjalizujemy się w prowadzeniu procesu budowlanego, chcemy wspólnie z deweloperem dzielić ryzyko i odpowiedzialność.

Na jakim etapie projektu inwestujecie w parki logistyczne?
Zdarzało się nam kupować gotowe projekty, zarówno w Czechach, jak i w Polsce, gdzie ostatnio kupiliśmy magazyn K-Flex. Mamy więc w portfelu tego typu obiekty, natomiast zdecydowana większość naszych aktywów, to parki, które realizujemy wspólnie z Panattoni. W takie projekty angażujemy się już na ich wczesnym etapie i uczestniczymy w nich od momentu nabycia gruntu, poprzez ich budowę i komercjalizację aż do zarządzania ukończonym obiektem w długim terminie. 

A jak pozycjonujecie się w kontekście innych inwestorów działających na rynku? Co wyróżnia firmę Accolade spośród pozostałych podobnych firm działających na rynku w tym obszarze?
Pierwszą kwestią jest dobór lokalizacji. Inwestujemy w lokalizacje, w których widzimy duży, często niewykorzystany, potencjał do rozwoju w przyszłości. Są to jednocześnie miejsca, gdzie jesteśmy w stanie w określonej perspektywie czasowej stać się istotnym graczem. Wybieramy rynki, na których do tej pory brakowało nowoczesnych powierzchni magazynowych, po to, aby rozwijać się wraz z nimi i stać się ich ważną częścią. Jesteśmy przekonani, że miasta mające po 60, 100, 150 tys. mieszkańców mają duży potencjał rozwoju. Nasze doświadczenia z rynku czeskiego pokazują, że w tego typu miastach można realizować ambitne projekty logistyczne. W Polsce miejscowości średniej wielkości długo były postrzegane jako lokalizacje drugiego wyboru, ale my się z tym nie zgadzamy i widzimy ważne przesłanki biznesowe, żeby tam działać. Nasza dotychczasowa historia dowodzi, że tak faktycznie jest, bo odnosimy sukcesy na tych rynkach i chcemy się na nich dalej rozwijać.
Wyróżnia nas to, że jesteśmy inwestorem długoterminowym. Zależy nam na tym, żeby nasze projekty były dobrej jakości, a rozwiązania, które wdrażamy, były na czasie i zwiększały wartość i atrakcyjność nieruchomości i regionów, w których jesteśmy obecni. Innymi słowy, mamy ambicję być bardzo dobrym asset managerem, skoncentrowanym na powierzchni magazynowej.

Jak ocenia Pan rynek powierzchni logistycznych w Polsce, jaki jest potencjał do rozwoju, z jakimi rynkami możemy się aktualnie porównywać i czy padną kolejne rekordy związane z wybudowaną, wynajętą powierzchnią magazynową?
Musiałoby się stać coś bardzo niedobrego, żeby rok 2021 nie był absolutnie rekordowym rokiem, zarówno pod kątem popytu, jak i podaży powierzchni magazynowej. Pierwsze półrocze przekroczyło 3 000 000 m² popytu. Jesteśmy przekonani, że Polska ma ogromny potencjał, żeby być istotnym rynkiem dla logistyki, e-commerce, i produkcji. Geopolitycznie Polska ma bardzo dogodne położenie, a w ostatnich latach mocno rozwinęła się infrastruktura.. Na pewno dużym atutem polskiego rynku jest również elastyczność rynku pracy. Wszystkie te czynniki przekonują wielu naszych klientów, partnerów, aby swój biznes przenosić lub otworzyć w Polsce. 

Jakie są potencjalne rynki dla Accolade i jak w tym kontekście plasuje się rynek polski?
Ostatnio otwieraliśmy rynek w Holandii, gdzie istnieje fundamentalna przesłanka rozwoju w postaci największego portu w Europie. Unikatowe położenie portu w Rotterdamie wraz z jego infrastrukturą oraz korzystne uwarunkowania prawno-finansowe dla importerów to czynniki, które ten rynek będą napędzać. Jako inwestor staramy się postrzegać nasz portfel globalnie. Dlatego patrzymy na każdy z rynków osobno, nie porównujemy ich ze sobą. Zamiast tego staramy się dobierać rynki i projekty w taki sposób aby ich unikatowe mocne strony stanowiły o sile i bezpieczeństwie całego portfolio. Pomagają nam w tym różnice pomiędzy poszczególnymi rynkami. Wystarczy przyjrzeć się naszemu rodzimemu czeskiemu rynkowi, który jest bardzo zależny od ziemi. Ukształtowanie terenu sprawiło, że ziemia jest tu mniej dostępna. Trudniej jest uzyskać pozwolenie na budowę, gdyż klimat prawny nie sprzyja deweloperom tak bardzo jak w Polsce. Z drugiej strony istnieją też czynniki pozytywne, takie jak bliskość bogatych południowych Niemiec i wszelkie synergie biznesowe, które dzięki temu można stworzyć. W związku z tym w Czechach istnieje więcej firm, które kooperują z dużymi zakładami produkcyjnymi w Niemczech i dostarczają dla nich komponenty. Dla inwestora takiego jak my oznacza to długie umowy najmu oraz zwiększone bezpieczeństwo. Z kolei w Polsce mamy więcej projektów związanych z logistyką i e-commerce, ponieważ takie operacje często wymagają elastyczności i szybkiego działania. Dostępność gruntów i rozsądny klimat prawny pomagają nam w tym.
W Niemczech, gdzie również jesteśmy obecni, gdziekolwiek wbijemy naszą flagę, oznacza to super bezpieczną lokalizację z klientem na 20 lat. Za to ekstremalnie długo deweloperom zajmuje zabezpieczenie takiej lokalizacji, znalezienie najemcy, rozmowy z władzami lokalnymi, zdobycie pozwolenia na budowę etc. Stanowi to bardzo duże ograniczenie dla tempa wzrostu, w porównaniu z rynkiem polskim, gdzie te procesy przebiegają szybciej.

Gdzie Accolade jest już obecne, jakiego typu są to obiekty, kto operuje na tych obiektach i jakie nowe lokalizacje wchodzą w grę?
Obecnie posiadamy ponad 1,3 mln m² gotowej i wynajętej powierzchni, w budowie znajduje się 1,2 mln m² powierzchni w różnym stadiach. Chcemy się rozwijać przynajmniej tak szybko jak rozwija się rynek. Mamy 140 najemców w 41 lokalizacjach, większość z tego portfela znajduje się w Polsce.
Jesteśmy obecni w Czechach, w Niemczech, w Holandii, Hiszpanii oraz na Słowacji. W Polsce jesteśmy mocni wzdłuż zachodniej granicy: w Goleniowie, Szczecinie, Gorzowie, Zielonej Górze, Legnicy. W Szczecinie wybudowaliśmy 225 000 m² w ramach jednego parku multilet i wszystko zostało wynajęte. Ten park magazynowy ma dogodne położenie, zapewniające dostęp do portów nawet w Niemczech, do lotniska cargo w Berlinie, do drogi S3. Ponadto samo miasto i region zachodniopomorski tworzą bardzo przyjazny klimat dla inwestorów i dla firm prowadzących tam biznes. Wszystkie te czynniki bardzo zachęcają, aby inwestować w tych lokalizacjach. Nasi najemcy podpisujący z nami umowę tacy jak np. DSV Prime Cargo, dowodzą, że budowa parku w Goleniowie była dobrą decyzją. Rozwijamy swoje lokalizacje w Gorzowie, Zielonej Górze, w Legnicy i w Bydgoszczy. Jesteśmy obecnie w Lublinie, w Białymstoku oraz w Elblągu i Koszalinie.

Udział rewitalizowanych terenów poprzemysłowych Accolade w Polsce wynosi 43%, to też bardzo duży odsetek. Dlaczego wchodzicie w takie trudne projekty?
Jest kilka przyczyn tego, że wchodzimy w tzw. brownfield, czyli w lokalizacje na terenach poprzemysłowych. Z jednej strony mamy do tego kompetencje, a z drugiej kierujemy się naszą strategią ESG, zakładającą pozytywne działanie na rzecz środowiska, w którym operujemy. Jest dla nas niesamowicie satysfakcjonujące, żeby zmienić zaniedbany kawałek miasta w miejsce nowoczesne i tętniące życiem, gdzie rozwija się biznes, z którego korzystają najemcy. Poza tym lokalizacje poprzemysłowe są często dobrze położone nieopodal miast lub w pobliżu ich centrów i mają świetną infrastrukturę.